Cụ thể, trong năm 2023, sẽ có khoảng 110.330 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn, bao gồm khoảng 46.145 tỷ đồng đáo hạn nửa đầu năm và 64.185 tỷ đáo hạn trong nửa cuối năm. Từ đó tạo áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đầu tư.
Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản nhà ở vẫn đang gặp khó trong việc tái cơ cấu nợ do chính sách thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu.
Theo VNDirect, lãi suất tăng khiến cho nhu cầu mua nhà giảm và nguồn cung mới có thể bị sụt giảm. Bên cạnh đó, nguồn cung sụt giảm còn trong quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông. Đồng thời Luật Đất đai sửa đổi cũng ảnh hưởng tới ngành bất động sản nhà ở nói chung.
Trước đó, trong giai đoạn 2020-2021, thị trường đã chứng kiến sự bùng nổ của trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản, trong bối cảnh các ngân hàng phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn.
Giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đến cuối quý 3/2022 ước đạt 507.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 34% tỷ trọng dư nợ trái phiếu trong nước và khoảng 6% GDP.
Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro và minh bạch thị trường, Bộ Tài chính đã tiến hành rà soát, ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với các tổ chức phát hành trái phiếu. Đặc biệt là phát hành trái phiếu rieng lẻ.
Điều này đã khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu giảm 43,5% so với cùng kỳ, còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại trước hạn đạt hơn 142.200 tỷ đồng sau 9 tháng đầu năm nay.
Trong số kể trên, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản 9 tháng đã giảm mạnh 67% so với cùng kỳ.
Với các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam, vay ngân hàng và phát hành trái phiếu hiện vẫn là kênh huy động vốn quan trọng. Trong bối cảnh các khoản vay ngân hàng, thị trường trái phiếu bị thắt chặt và bán hàng trầm lắng, dòng tiền của nhiều nhà phát triển bất động sản đang dần cạn kiệt.
Ngoài ra, VNDirect ước tính có khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn trong quý IV năm nay và khoảng 220.000 tỷ đồng trong hai năm 2023-2024 sẽ khiến khả năng thanh toán ngắn hạn của các doanh nghiệp địa ốc gặp nhiều thách thức.
Bên cạnh áp lực trái phiếu đáo hạn, các doanh nghiệp trong ngành này cũng đang gặp khó khăn trong môi trường lãi suất tăng, làm suy yếu nhu cầu mua nhà.
Theo số liệu phân tích, tính đến đầu tháng 12, lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn Nhà nước và ngân hàng tư nhân đã tăng mạnh, lần lượt 1,9 điểm %, lên 11,1%/năm và 2,5 điểm % lên 12%/năm so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.
VNDirect dự báo lãi suất huy động có thể tăng thêm 0,5 điểm % trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên mức 12,5-13%/năm.
